Nebenkostenabrechnung: was Sie verrechnen dürfen und was nicht.
Nebenkosten sind die häufigste Streitfrage zwischen Mietern und Vermietern. Mit vier Regeln aus dem Obligationenrecht vermeiden Sie die meisten Fehler.
Stand: November 2026
1. Nebenkosten müssen im Mietvertrag stehen
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen: zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom oder der Service am Lift.
Mieterinnen und Mieter müssen sie nur bezahlen, wenn das im Mietvertrag besonders vereinbart ist (Artikel 257a Absatz 2 des Obligationenrechts). Jede Position muss genannt sein. Was nicht aufgeführt ist, gilt als im Nettomietzins enthalten.
2. Verrechnet werden nur tatsächliche Kosten
Sie dürfen nur belasten, was die Liegenschaft im Abrechnungsjahr tatsächlich gekostet hat (Artikel 257b Absatz 1). Einen Gewinn auf den Nebenkosten gibt es nicht.
Nicht zu den Heiz- und Warmwasserkosten gehören Reparaturen und Erneuerungen der Anlagen sowie deren Verzinsung und Abschreibung (Artikel 6 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen). Diese Kosten sind mit dem Nettomietzins abgegolten.
Der Verwaltungsaufwand für das Erstellen der Abrechnung darf nach Aufwand oder im üblichen Rahmen belastet werden, wenn das vereinbart ist.
3. Akonto heisst: jedes Jahr abrechnen
| Akontozahlung | Pauschale |
|---|---|
| Vorauszahlung auf die erwarteten Kosten | Fester Betrag, keine Abrechnung |
| Mindestens einmal im Jahr wird abgerechnet | Muss sich auf den Durchschnitt von drei Jahren stützen |
| Differenz wird nachbelastet oder zurückerstattet | Keine Nachforderung, keine Rückzahlung |
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Offerte anfragen4. Mieter dürfen die Belege sehen
Auf Verlangen müssen Sie Einsicht in die Belege gewähren (Artikel 257b Absatz 2). Eine Abrechnung, die Position für Position belegt ist, erspart Ihnen Rückfragen und Schlichtungsverfahren.
Die häufigsten Fehler
- Eine Position wird verrechnet, die im Mietvertrag nicht genannt ist.
- Reparaturen oder der Ersatz von Anlagen landen in den Nebenkosten.
- Der Verteilschlüssel in der Abrechnung weicht vom Mietvertrag ab.
- Heizkosten leerstehender Wohnungen werden auf die übrigen Mieter verteilt. Diesen Anteil trägt der Vermieter.
- Bei Akontozahlungen wird nicht jedes Jahr abgerechnet.
Merke: Entscheidend ist der Mietvertrag. Wer die Nebenkosten dort sauber aufzählt, hat bei der Abrechnung kaum Diskussionen.
Grundlagen: Obligationenrecht Artikel 257a und 257b; Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, Artikel 4 bis 8. Dieser Beitrag erklärt die Grundzüge und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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