Mietzins anpassen: Referenzzinssatz, Teuerung und die richtige Form.
Wann dürfen Sie den Mietzins erhöhen, wann können Mieter eine Senkung verlangen, und woran scheitern Erhöhungen in der Praxis?
Stand: November 2026
Wo der Referenzzinssatz heute steht
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1,25 Prozent. Diesen Wert hat er seit September 2025, davor lag er bei 1,5 Prozent. Das Bundesamt für Wohnungswesen gibt den Satz jedes Quartal bekannt.
Was eine Änderung für den Mietzins bedeutet
Steigt der Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt, dürfen Sie den Nettomietzins in der Regel um 3 Prozent erhöhen. Das gilt, solange der Satz unter 5 Prozent liegt (Artikel 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen).
Sinkt der Satz, können Mieterinnen und Mieter entsprechend eine Senkung verlangen. Massgebend ist immer der Stand, auf dem der Mietzins zuletzt festgelegt wurde. Er steht im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung.
Teuerung und Kostensteigerungen
Zusätzlich zum Referenzzinssatz dürfen Sie 40 Prozent der Teuerung nach dem Landesindex der Konsumentenpreise weitergeben (Artikel 16 der Verordnung). Auch gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten können eine Erhöhung begründen.
Umgekehrt gilt: Verlangt ein Mieter eine Senkung, dürfen Sie Teuerung und Kostensteigerungen seit der letzten Anpassung gegenrechnen.
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Offerte anfragenDie Form entscheidet
Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie diese Anforderungen erfüllt (Artikel 269d des Obligationenrechts):
- Sie wird auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt.
- Sie ist begründet.
- Sie trifft mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter ein.
- Sie gilt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin.
Fehlt das Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nichtig. Mieterinnen und Mieter können eine Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Merke: Die meisten Erhöhungen scheitern nicht an der Rechnung, sondern an Formular und Frist.
Grundlagen: Obligationenrecht Artikel 269a, 269d, 270a und 270b; Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, Artikel 12a, 13 und 16; Bekanntgabe des Bundesamts für Wohnungswesen vom September 2026. Dieser Beitrag erklärt die Grundzüge und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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